文 / A股君

出品 / 节点财经

三年前，王健林在万达集团年会上说过，“不管社会上理不理解，也可能有些内部同志不理解，但是请大家三年以后，再回头来看我们的决定是否正确。”言语间展现出对轻资产战略的坚定看好。

3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商业”）发布通告称，基于对自身战略的研判，决定对从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回A股IPO申请。

至此，万达商业筹划了5年的回A之旅正式画上句号。关于何时何地上市，万达商业并未在通告中透露。节点财经从接近万达商业的相关人士处获悉，万达商业在进行轻资产资源重组之后，有望再度赴港股上市。

从万达商业近期发布的《2021年度第一期中期票据募集书》来看，2017-2019年及2020年1-9月（以下简称“近三年及一期”），不断剥离重资产后，营业收入逐年减少，净利润在公允价值变动和投资收益的加持下稳居百亿之上，整体毛利率逐年提升。

在业绩逐渐平稳的情况下，内地物管股市场大行情也十分火爆。万达商业赴港上市的时机已经悄然成熟。

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业绩是否稳定值得关注

万达商业成立于2002年9月，是万达集团旗下商业物业投资及运营的唯一业务平台。在王健林的眼里，万达商业是万达集团的核心产业和现金流主力，万达商业旗下核心资产为投资性房地产——万达广场。

2017年以来，随着万达商业不断转让酒店资产，逐步去化及剥离房地产业务。公司当前主营业务为投资物业租赁及管理（分为租赁、商业物业管理）、酒店运营和其他业务。

业绩上，据万达商业债券募集书显示，近三年及一期，公司分别实现营业收入1355.67亿元、1065.49亿元、786.56亿元及270.53亿元，营业收入逐年减少；对应的净利润分别为219.91亿元、317.95亿元和 250.96亿元及107.2亿元，净利润有所波动。

数据来源：万达商业债券募集书

去年1-9月，万达商业的营业收入和净利润同比分别大幅下降44.9%、42.14%。主要是由于，在疫情阴霾笼罩下的2020年一季度，万达商业为支持租户经营减免租金40亿元。

进一步来看，投资物业租赁及管理业务已经成为万达商业收入的“中流砥柱”。近三年及一期，投资物业租赁及管理收入分别为246.51亿元、302.65亿元、351.48亿元和249.42亿元，占主营业务收入的比重分别为18.3%、29.25%、44.9%和92.77%。

数据来源：万达商业债券募集书

万达商业投资物业租赁及管理收入逐年增加，主要原因是其持有的出租物业的可出租面积快速增长，由2017年末的2392.19万平方米增至2019年末的3209.97万平方米，同时持有物业出租率稳定在很高水平，成熟经营的购物中心租金水平上升。

毛利率方面，近三年及一期，万达商业主营业务综合毛利率自2017年的42.59%提高到2020年1-9月的71.41%。其中，投资物业租赁及管理业务的毛利贡献率逐年提高，分别为78.71%、78.89%、76.25%及75.34%。

数据来源：万达商业债券募集书

这还不是万达商业业绩表现的全貌。节点财经（ID：jiedian2018）注意到，其公允价值变动收益和投资收益规模较大，巩固净利润稳居百亿之上。

2020年1-9月，万达商业的公允价值变动收益为45.52亿元，投资收益为19.28亿元，二者之和是公司当期净利润的60.45%。2017年-2019年，两个指标之和分别为118.21亿元、207.09亿元及198.9亿元，占当期净利润的比重分别为53.75%、65.13%及79.26%。

万达商业的公允价值变动损益主要来源于投资性房地产，即投资并运营的持有型商业物业；而投资收益主要来源于处置长期股权投资产生的投资收益、理财产品投资收益和委托贷款利息收入。

值得深思的是，万达商业60%以上的净利润来自于波动较大的公允价值变动和投资收益，而并非来自相对稳定的主营业务收入。

万达商业也在债券募集书中坦言，若未来市场环境发生变化，投资性房地产存在公允价值变动的风险，从而对资产状况及经营收益产生不利影响，进而影响可供分配利润。

翻阅万达商业同行的财报不难发现，公允价值变动收益占比过高并非孤例。2020年度，碧桂园服务的公允价值收益25.66亿元，占当期净利润92.24%；新城悦服务公允价值收益2.85亿元，占净利润的63.05%。

文章来源：《商业故事》 网址: http://www.sygszzs.cn/zonghexinwen/2021/0329/1032.html