A股IPO排队超5年上市未果，万达商业有意转换IPO战场。3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商业”）对外发布通告，决定撤回万达商业A股IPO申请，并进行轻资产重组、谋求境内外上市。宣布彻底轻资产化、重新锚定境内外上市，万达商业的轻资产“新故事”会被资本市场认可吗？

主动撤回A股IPO申请

根据企业最新发布的通告，基于对自身战略的研判，万达商业决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股IPO申请。

回顾万达商业的上市之路，可谓?“一波三折”，2005年的香港REITs（房地产投资信托基金）、2006年的香港红筹以及此后的A股、港股IPO，万达上市探索的身影频频在业内出现。

被外界公开讨论最多的，是万达商业冲击A股。公开资料显示，2007年，万达集团董事长王健林计划让公司在A股上市，相关准备工作也紧锣密鼓地展开。

根据当时的媒体报道，万达上市的具体时间表为：2009年12月-2010年2月间完成上市辅导及辅导验收；2010年1月-3月间，完成招股说明书等上市申报材料；2010年3月-5月间申报上市材料，通过证监会发行审核；2010年6月在国内A股挂牌上市。

然而，迫于楼市调控力度的升级，尽管万达当时的上市申请已于2010年被证监会受理，但还是不得已转道香港资本市场。后面就有了万达2014年12月23日登陆港交所，这也是当年港交所最大的一宗IPO案例。

不过，由于内地和香港市场的估值落差，在港上市后股价长期低迷、价值遭遇严重低估，这让万达商管及投资者感到沮丧。公开资料显示，万达商业在登录港交所的当天就遭遇破发，而在万达商业在港上市的600多天中，万达商业的股价有半数时间低于发行价。

估值不达预期之下，万达商业又开始谋求A股上市。2016年3月，在登陆港股600多天后，万达商业正式从港交所退市，同时再次推动万达商业国内A股上市。而从港交所退市、再次推动A股上市，万达商业的内地IPO历程却并不顺利。

公开资料显示，从2015年11月进行A股IPO预先披露之后，万达商业虽然到2017年5月12日已经实现了企业IPO排位的快速攀升，处于沪市主板IPO候审名单中第61位，状态也已更新为“已反馈”，但是此后再也没有“更进一步”。

“国内房地产市场正在经历严厉调控，含有房地产业务的企业登录A股较为困难。”?就万达商业A股上市艰难，中指研究院企业研究副总监刘水如是分析道。据悉，2015年万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。

而当下，万达商业最新通告的发布，意味着该公司超过5年之久的A股IPO排队之旅，以主动撤回而告一段落。而“尽快实现境内外上市”的表态，则表明了万达商业又一段资本市场新征程即将开始。

“从重变轻”的选择

此次万达商业主动撤回A股IPO申请，显然不愿意继续被动等待，而是选择主动求变。值得一提的是，在企业的最新表态中，万达商业方面表示，此次要“彻底轻资产化”。

事实上，从2015年9月万达商业启动内地IPO程序，再到现如今宣布“彻底轻资产化”，其中可见万达商业“从重变轻”的选择愈发坚定。

据了解，自2015年内地IPO受制于房地产调控政策，万达商业便开始主动求变，全面转型轻资产，进一步优化上市资产属性。经过调整，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分。

彼时，变更的公司名字也显露万达商业“从重变轻”的决心：2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。从“商业地产”到“商业管理”，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

谈及万达商业轻资产上市背后的考量，刘水分析称，一是基于房地产市场发展趋势的考虑，二是基于资本市场的考虑。

“在不同的房地产市场发展阶段，房地产业务模式发展速度有明显差异。在增量阶段，重资产模式发展较快；在存量阶段，轻资产模式发展则较快。今后，我国房地产市场增量发展空间有限，将进入存量阶段，重资产模式发展放缓，轻资产模式将迎来快速发展机遇。”刘水分析指出，万达商业坚定轻资产上市，很大程度上是基于上述因素考量。

同策研究院资深分析师肖云祥则在接受北京商报记者采访时表示，万达撤回IPO申请，重组再上市，从资产上来看，主要落脚在轻资产业务上，这个对于资本市场而言更容易“讲故事”，审查力度也相对宽松。

文章来源：《商业故事》 网址: http://www.sygszzs.cn/zonghexinwen/2021/0325/1021.html