导语：融创服务在千篇一律的物管行业，凭借什么脱颖而出？

在老旧小区改造和城市更新概念之下，本来就备受关注的物业行业，2020年，物业作为社区的安全之门与沟通之桥，在疫情的助推之下，行业概念成为了资本市场的热门主题。

在一年时间，H股的内地物业综合指数涨幅超过113%，也就是说，作为H股的内地物业股，平均的市值都实现了翻倍增长。

盘点2020年在港上市的物管公司数量可以发现，年内，物管企业上市公司的数字翻了一倍有余，目前港股市场共有38只物业股，有21家物管公司是在2020年上市。

但随着大量企业密集涌入，物业股也渐渐进入分化阶段，在2020年上市的21家公司中已经有18只已跌破发行价。

一方面是大行情的火热，另一方面是行业内加剧的K型分化。对于市场资金来说，这更加要求他们在物业这一传统行业中，筛选出具有核心竞争力、具备增长实力与良好业绩的企业，这既是对于投资认知的基本要求，也是确保投资业绩的保险策略。

2021年3月11日，融创服务（01516.HK）公布了其2020年财务数据，业绩向好的数据使得融创服务在盘前一度涨超8%，若回溯到上市日进行统计，而涨幅超过了145%。

财报公布之后，瑞信、富瑞、野村、中金、中信建投、申万宏源等投行纷纷将融创服务的评级调至增持，对于市场而言，它们上调融创服务评级的逻辑与底气是什么？或者说，融创服务在千篇一律的物管行业，凭借什么脱颖而出？这是分析师想要得到的答案，也是市场想要知道的确定性逻辑。

01 规模红利，分化加速

根据国信证券经济研究所给出的统计数据，一般物业公司都拥有着极高的服务续约率(＞95%)。

这其中的原因在于，物业公司与地产公司一般具有强关联性，并且更换物业的成本过高，因此形成了强绑定的关系。这代表着物管公司即可以稳定长期为小区提供服务，又拥有了拥有了向小区业主收取资金的权利。

从这个维度去考量物业公司的核心指标，其未来想要实现指标增长就在于——如何实现“在管面积”的规模增长。

这也就解释了为什么2020年物业公司掀起了上市并购的浪潮，因为除却从关联地产公司处获得储备合同面积之外，通过资本运作来对行业内中小行进行并购，是扩充在管面积规模的最快方法。

除了并购大戏之外，房地产行业的集中度提升，也直接带动了物管行业的集中度提升。同时，物管公司也会从自身单一住宅物管的角色，向多元物业的综合服务提供商的角色进行切换。

这些变化的背后，反映出一个行业性的趋势，即物业企业背后的战略布局都在围绕着“在管面积”增长而展开，这也是未来导致行业分化加速的根本所在。

随着跑马圈地的不断进行，行业中马太效应的出现恐怕无法避免，即强者愈强，弱者愈弱，而股价出现的两级分化，仅仅是行业分化中的一个“临床表现”。

因此，对于市场而言，考量物管公司的第一核心因素，就在于在管面积的存量与其未来如何拓展增量的策略，因为规模红利是物管公司现阶段的主旋律。

对于存量，它考量的是物管公司其内生渠道，即关联公司所带来的资源供应，这是公司的生存根本，也决定了其公司的估值下限。

而在增量方面，它考量的是物管公司的外延拓展，三方渠道的布局开发、生态边际的拓宽。

但一家物管企业能否长期稳定发展，还在于物管公司的管理服务水平、物业的质量，这即决定了物管公司业绩增长的潜力确定性，也是其未来公司估值天花板的重要指标。

理解了这两个维度，便理解了投行上调融创评级的逻辑与底气。

02 服务破圈，引领增长

世界著名建筑师密斯·凡·德罗曾提出，任何一个伟大的建筑都离不开对细节的把控。物业体系的复杂程度，丝毫不亚于建筑设计。

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在融创探索物业业务的十六年中，服务细化，一直是其贯穿企业发展周期的关键词。

在“以小细节成就大服务”的经营理念下，融创服务以“精细化、智能化、生态化”三重维度构建其物业生态体系，以满足客户对家的质量要求、对社区的环境要求、以及对邻里关系的交际要求。

文章来源：《商业故事》 网址: http://www.sygszzs.cn/zonghexinwen/2021/0315/981.html