来源：观点地产网

物管板块近日股价急泻，相信是因为三道红线的政策，令市场忧虑各家房企未来的发展步伐是否会被限制，进而间接影响物业管理公司的增速。

此外，过去两年物管板块的估值已经被大幅上调，股票市场上获利盘涌现，令投资者担忧后市发展，这些都共同作用于物管板块股价的走弱。

那么，物业板块的高增长故事，尤其是被寄予厚望的商业物业管理运营未来空间几何？

商业管理增长空间充足

虽然疫情对整个商业环境有一定程度的影响，但是随着经济快速复苏，中期而言商业地产行业的发展前景极佳，也促进了商业物业管理服务市场的发展，推动行业对服务范围及质素的庞大需求。

目前物业管理主要分为三大类，分别是商业、住宅和公共设施及工业等，2020年的占比分别为18%，64%和18%，住宅占比仍是最多。

单看2019年全国商业管理的收益为559亿元，增值服务收益89亿元，基本物业管理服务收益470亿元。预计2024中国商务物业管理服务市场总收益822亿元，其中增值服务178亿元，基本物业管理服务644亿元。

行业数据亦估算，未来几年商业物业管理收入增速为8%，比住宅7%和公共设施及工业5.8%为高，可见商业管理增长潜力充足。

再细看商业物业管理分类，2019年全国高端商管项目收入为266亿，中低端项目收入为293亿；过去五年高端商管项目复合增长率高达16.9%，而中低档商管项目增长只有10.1%。

由此可见，商业物业管理跟住宅物业管理不一样，住宅物业管理可以发展不同地区，靠并购和母公司的支持把体量做大，但商业物业基本上需要通过发展高端项目抢占市场分额，因此行业门坎也比普通住宅物业管理要高。

业绩护城河

在香港上市的宝龙商管和卓越商企服务的商业营运服务地区分布，便可以证明这一点。

由上述数据可以看到，两者地区收入分布都是集中在一线城市，而一线城市的商业地产资源是比较稀缺的，有能力在一线城市落子的商业地产公司通常规模都比较大，有能力支付更高的管理费，同时对服务的要求亦十分高。

从卓越商企服务的招股书以及宝龙商业的中报可以看到，商业物业的平均管理费用远远高于住宅、公共及工业物业。不过由于商业物业管理的综合难度要大于普通住宅，因此高收费不一定代表高毛利。

商业物业管理过去几年的竞争十分激烈，比较宝龙商业、卓越商企服务及住宅物管龙头碧桂园服务过去几年的毛利和边际利润率可以看出迹象。

侧重在商业的宝龙商业和卓越商企服务，毛利率于2018年和2019年明显比碧桂园服务低，主要是由于相关企业都大力投入资源来建立自己的品牌及寻找自身在商业管理板块中的定位，例如卓越商企服务的重点就是发展高端办公楼管理，建立了“卓品”子品牌向商业物业提供优质的物业管理服务。

宝龙商业则大力发展商场和零售商户，形成了宝龙商业的产品系列：宝龙壹城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为超高端、中高端、中端及购物街系列产品。

踏入2020年上半年，疫情爆发的大环境下，两家公司的毛利率和边际利润率明显上升，经营现金流/收入的比率亦有所改善，印证了商业营运和管理公司经历过去几年建立品牌后，相关企业已建立一定的业绩护城河，开始步入收成期。

商管未来与隐忧

不过，无论是卓越商企服务或是宝龙商业，两者都要面对各种难题。

首先是深耕大湾区(特别是深圳)的卓越商企服务，要面对的现状是深圳写字楼空置率已超过25%，位居一线城市榜首，亦比国际标准的10%为高。

戴德梁行的数据也显示，第二季度深圳甲级写字楼租金环比下降5.2%。

虽然现时卓越商企服务旗下管理的项目出租率都远高于市场平均值(90%)，但由于供应过剩，加上疫情爆发后，企业开始接受在线工作的新常态，卓越商企服务未来发展仍有一定隐忧。

至于主力发展零售商业的宝龙商业亦要面对其他问题，虽然宝龙商业2020年上半年仍能录得超过6成的纯利增长，而且管理层表示今年底宝龙商业运营的商场将达75个，明年至2025年合共再增加100个管理商场，即平均年增20个，为盈利增长提供保障。

但要留意到，宝龙商业2020年上半年收入增长只有16.8%，纯利大幅增长的原因主要是成本控制，加上这次疫情令在线消费的发展更为壮大，对商场长远的人流和租金都有影响。

估值方面，现时宝龙商业和卓越商企服务2020年的预测市盈率分别为45倍和38倍，市场普遍预计2021年两家公司的纯利增长均能维持40%左右，因此只可以说现价合理。

文章来源：《商业故事》 网址: http://www.sygszzs.cn/zonghexinwen/2020/1111/844.html