城市街区的改造，不是简单的建筑更迭、道路拓宽。或可这样说，每一次的大规模改造，基本都是一次生死之间的考验。如何在改造建筑的同时，使得城市特有的历史积淀和那些独特的气息感觉一并传承，是一个不容回避的问题。近年一些城市在开发商业街的过程中，没有过多考虑商业街的老字号和文化符号，反之因改造客观上毁灭了这些文化记忆，甚至导致商业街的衰落，令人反思。 在中国，每一座城市都有一条特色鲜明的老街，北京有王府井，上海有南京路，如果在西安择一条这样的街道，人们会毫不犹豫地说出“东大街”这个名字。解放后特别是改革开放以来，名店老店云集、商铺鳞次栉比、商品琳琅满目、游人常年如织——全长2500米的东大街成为西安乃至西北地区最繁华的商业街，日均客流量70万人，节假日可达120万人，有“西北第一金街”之称。 昨日繁华，记忆犹存 东大街距今已有600余年历史，承载着几代人的梦想与记忆，东大街的历史和变迁对于西安老百姓来说有着特殊的感情和意义。 对于老西安来说，2角5分钱一碗的牛羊肉泡馍、5分钱一根的钟楼冰棍、2角钱的一张澡票、大华饭店的包子、钟楼书店的书香、白云章的饺子、五一剧团的秦腔，都是曾经无比美妙的“西安味道”……进东大街要有通行证，买新中华的元宵要排队，去西北眼镜行配眼镜要找熟人，到钟楼新华书店买小人书趣味无穷，逛骡马市服装城买新潮时装……东大街，蕴藏了西安人心中不变的情怀。东大街的商脉流淌在几代西安人的血脉里，日积月累的商业沉淀，汇集了雄浑的财气，在这块地脉上，财富与商机是永恒的主题，繁华与人流是不变的曲调。 一条路浓缩了一个城市，对于大多数生活在西安的人们来说，东大街不仅仅是一条热闹非凡的商业街、一条每个星期如果不去走走就总觉得若有所失的道路，在古城人的眼中，东大街早已是西安的标志，它是西安历史变迁、风雨沧桑的见证人。然而，时代在发展，如今说起东大街，人们不禁摇摇头…… 时代变革，从未停止脚步 大浪淘沙，江水东逝。随着西安现代化建设以及旧城改造和新城区的不断扩展，东大街作为西安的一个门面，原有破旧落后的店铺和住宅区、落后的交通格局，与建设现代化国际大都市的要求已经极不相称，商居混杂区的很多建筑已不堪重负、风尘难掩，有碍于城市景观和投资环境。当一座座新商城、新超市如雨后春笋般出现在古城大地的时候，东大街的容貌与这个城市日新月异的发展速度已经格格不入了。东大街为何没落了？ 1、经济与行业环境 中国经济放缓，从房市到股市都出现萧条迹象。商业蓬勃发展受挫，商家都在盈利与亏损徘徊，各品牌大都在东大街直营了，还出现普遍性亏损。入西北就要进西安，进西安就一定要在东大街开店的时代过去了。未来，东大街的专卖店可能消失，取代大型专卖店的是商场百货，专卖店从店面转向店中店。 2、商业与消费习惯的改变 社区店铺、综合购物广场、网购以及商业连锁模式，令消费者随意就可以买到生活品。当家门口的品牌产品和东大街的品质价格一致的时候，去东大街购物的必要性就不大了，这是商业未来的必然趋势，且已经开始。小寨赛格购物中心运营成功，不仅是地理位置优越，也是定位与设施，经营理念与管理的成功，属于西安本地新兴商场的代表。 3、商圈分流 在八九十年代，逛街几乎就等于是去东大街，这里商铺多，商品齐。然而现在，除了东大街以外，南郊的小寨、高新区、西郊的土门、三桥、北郊的未央路、东郊的长乐路都形成了较大商圈，甚至鱼化寨、龙首村这样老西安人眼里的农村，如今都形成了区域商圈，肯德基、星巴克、五星级酒店已经开设到村里了。 4、高额的租金 东大街的房租，特别是位置较好的大房子，多层门面，大多数产权属于国有，如西安饮食集团。然而，当商业利益开始吞噬国有资产，就出现了一个个中华老字号退出东大街。然后由商人运作商铺，这些人几经倒手，追求利益，导致东大街房租令人咂舌，出现过1500万年租金的房子。这些商人大多以个人为主，追求的只有利益。致使东大街看似符合市场经济的发展，实则背后是利益乃至国有资产流失，甚至是腐败。 浴火未重生 2008年西安市政府、碑林区委、区政府斥资30亿元对东大街进行大规模综合改造，作为东西南北四条大街中，最后一条未曾大规模改造的轴线大街，西安人将期待与惶恐的复杂情绪紧密地杂糅到了一起。期待，是因为希望通过改造提升，能够让东大街换了新颜，不但更养眼，也更生活更繁华；惶恐，是害怕改造之后有街无市、有楼无商，繁华不再。如今，多年过去了，东大街超过一半区域还是工地，等待崛起的是一个个商业综合体。现在看来，东大街的繁华只有在记忆中追寻，就如这座古城，每每谈起，总是“梦回大唐”。 东大街的价值在哪里？不仅因为它有一个响亮的名字，岁月中守望着古城的晨钟暮鼓；也不仅因为它地处城市的黄金地段，商业自古繁荣。那些曾代表这座城市的烙印，逐渐在东大街消失。 伴随着东大街隆隆的改造声，席卷东大街的商家大撤退浪潮在经济、行业不景气的环境下，愈演愈烈。 “你们东大街这栋房子年租金多少？”“400万一年，诚心要还可以再谈。”这是位于东大街中断的一间多层独栋商铺的年租金。要知道，三年前，市场要价还在600万，而今不仅价格缩水，更让人惊讶的是房子居然开始贴着大大的招租广告，而不像多年前背后撬房子。另外一家店铺，还出现了空置两个月无人承租的现象。对，这就是发生在西安东大街，号称西北第一商业街的商业故事。 需要说明的是，这并非东大街一家商铺的特殊案例。在东大街已经出现多家商铺空位求租的奇观。从东往西走，锦业大厦完工至今在招租，临近商铺招租广告已经三年，美特斯邦威大差市店已经关门，取代的是一家药店，楼上空置，只有雅戈尔在附近独自坚守。往西来，东大街万达临街商铺从开业至今还在招租，利郎东大街万达店关闭，老凤祥店只有招牌还在告诉人们这里曾经的承租品牌，美特斯邦威购置的最好位置如今经营困难。对面的唐狮、依米奴因拆迁经营半年关闭。 在西安还是以“东大街商圈”为主的年代，去东大街百盛购物就是最时髦的活动，纪梵希、施华洛世奇等在其他购物中心买不到的品牌，都可以在百盛买到。今年，品牌陈旧、管理模式落后，加之电商对于传统百货市场的冲击，百盛在全国掀起闭店潮，如今蔓延至西安，或多或少也与传统商圈东大街的没落有着千丝万缕的联系，对于东大街百盛的关店，众议纷纷。无论各方观点如何，总能看到一致的两个字：“趋势”。这条曾是西安最繁华的主街，而今已看不见原来的风采。是啊，都移动互联网时代了，还打算穿着老板鞋、老板裤，留个郭富城头去学校晒自信吗？ 东大街能否辉煌再现 东大街的价值，就铭刻在平日里接踵而至的人潮中，从钟楼开始，一路向东，东瞅瞅西看看，一种惬意而放松的生活自然浮现，那是幸福的感觉。 于东大街而言，那浓郁的人文血脉，多年积淀的超强人气，正是它的精华所在。在这里你可以窥见城市本真，可以拥有别样的感受。这里不仅是买卖，还是一种文化，一种情结。遗憾的是，东大街现在只见水泥和砖头。 一条传承城市记忆的大街，不能只属于大马路、大楼盘、大商场。理想的东大街，不但要有开元商城这样的高档商场、西安饭庄这样的老字号，还要拥有各种特色小店、卖钟楼奶糕的小摊，也就是说，东大街，不能是某一类人的东大街，而应该是所有西安人的东大街。这里，既要有时尚潮流，也要有古朴沧桑；既要有无限商机，更要有市井味道。 当这些老西安的记忆逐渐消失，当城市改造斩断人气、当商业完全占领东大街，这就是一条没有特色的买卖街，背后充斥的只有金钱和利益。当下，东大街改造还没有完全结束，待新建商场营业后，东大街将熟悉而又陌生。那时候，站在东大街，寻找东大街…… 当年的东大街就像串起了一串闪亮的珍珠项链，当项链上的珍珠渐次被摘下，这项链的价值也就仅存了对一个时代的回忆。

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